Cosnier Finance · Tours (37)
De la recherche du bien à l’optimisation fiscale, un seul interlocuteur indépendant pour structurer votre projet et l’intégrer à l’ensemble de votre patrimoine.
Le pourquoi
Un agent immobilier vend un bien. Un conseiller en gestion de patrimoine bâtit une stratégie. La différence se chiffre, sur toute la durée de votre investissement.
Investir dans l’immobilier ne se résume jamais à acheter un appartement : il faut articuler le locatif avec votre fiscalité, votre préparation de la retraite et votre transmission. Un conseiller indépendant adopte une vision à 360° : il choisit la bonne structure (nom propre, LMNP, SCI), optimise le financement, anticipe l’IFI et la revente, et veille à ce que ce projet serve votre patrimoine global plutôt que de le déséquilibrer. Un seul interlocuteur, du premier calcul au suivi annuel.
Outil exclusif
Prix, loyer, fiscalité, structure : estimez votre rendement net net — et voyez l’impact d’une bonne structuration.
Estimation indicative et pédagogique : charges et vacance estimées à 25 % des loyers. En location nue, le revenu net de charges est imposé à votre TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux. En LMNP au réel, l’amortissement neutralise le plus souvent l’impôt les premières années (hypothèse fiscalité ≈ 0). Hors crédit. Chaque projet mérite un calcul personnalisé.
La méthode
Un accompagnement complet, étape par étape : à chacune, le conseiller apporte une valeur qu’un investisseur seul n’a pas.
On clarifie vos objectifs (revenus, retraite, transmission), votre capacité et votre fiscalité avant tout achat. Le projet découle de la stratégie, jamais l’inverse.
Nom propre, LMNP, SCI à l’IR ou à l’IS : on sélectionne le cadre juridique et fiscal le plus efficace pour votre situation.
Optimisation de l’effet de levier, choix entre amortissable et in fine, négociation des conditions et de l’assurance emprunteur.
Cadrage de la recherche, analyse de la rentabilité réelle d’un bien, regard critique sur l’emplacement et accompagnement jusqu’à la signature.
Déclarations, pilotage de la fiscalité, arbitrages dans le temps et anticipation de la revente : votre investissement reste sous contrôle, chaque année.
Quelle structure choisir ?
Le choix de la structure est la décision la plus lourde de conséquences — et la plus difficile à corriger après coup. Repères pour s’orienter.
| Critère | Nom propre (nu) | LMNP | SCI à l’IR | SCI à l’IS |
|---|---|---|---|---|
| En bref | Le plus simple, location vide. | Location meublée, en direct. | Société pour détenir à plusieurs. | Société imposée comme une entreprise. |
| Fiscalité des loyers | Revenus fonciers à la TMI + PS. | Amortissement : impôt souvent quasi nul. | Transparente : imposée chez les associés. | IS (15 / 25 %) + amortissement du bien. |
| Idéal pour | Petit projet, peu de temps. | Maximiser le rendement net. | Investir & transmettre en famille. | Capitaliser, fort réinvestissement. |
| À surveiller | Fiscalité lourde si forte TMI. | Obligations comptables. | Pas d’amortissement. | Fiscalité à la revente. |
À éviter absolument
Investir seul, c’est possible. Mais ces quatre erreurs, très fréquentes, coûtent parfois plus cher que des années de loyers.
Acheter en nom propre quand on a une forte TMI, c’est offrir la moitié de ses loyers au fisc. Le bon cadre (LMNP, SCI) se décide avant l’achat — après, c’est souvent trop tard.
Taxe foncière, copropriété, entretien, vacance, gestion : le rendement « brut » affiché fond vite. Seul le net net compte — c’est ce que notre simulateur met en lumière.
En accumulant l’immobilier, on franchit parfois le seuil de l’impôt sur la fortune immobilière sans l’avoir vu venir. La structure de détention change tout.
Vendre au mauvais moment ou sous le mauvais régime de plus-value peut effacer des années de gains. La sortie se prépare dès l’entrée.
Votre conseiller local
Connaître le marché local, c’est éviter les pièges et repérer les vraies opportunités. À Tours et en Indre-et-Loire, la proximité fait la différence.
On vous répond
Un premier rendez-vous offert et sans engagement, à Tours ou en visio, pour structurer votre investissement et en faire un atout patrimonial.