Cosnier Finance · Tours (37)
LMNP, revenus fonciers, plus-value, IFI : votre fiscalité immobilière peut faire toute la différence entre un bon et un excellent investissement. Encore faut-il la structurer.
Le bon régime d’abord
Nu ou meublé, micro ou réel : le régime choisi détermine combien vous gardez réellement de vos loyers. Repères pour s’orienter.
| Régime | Type de bien | Principe | À privilégier si… |
|---|---|---|---|
| Micro-foncier | Location nue | Abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers. | Peu de charges, loyers < 15 000 €/an. |
| Réel foncier | Location nue | Déduction des charges réelles + déficit foncier. | Charges ou travaux importants, forte TMI. |
| Micro-BIC | Meublé | Abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers. | Meublé simple, peu de charges. |
| LMNP réel | Meublé | Amortissement du bien : impôt souvent quasi nul. | Maximiser le rendement net, durablement. |
Le bon choix dépend de votre TMI et de vos charges réelles. Pour aller plus loin : immobilier locatif.
Outil exclusif
L’impôt sur la plus-value fond avec la durée de détention. Voyez l’effet des abattements sur votre revente.
Estimation pédagogique sur la résidence secondaire / locative : impôt de 19 % (IR) + 17,2 % (prélèvements sociaux) sur la plus-value, avant abattements. Exonération d’IR à 22 ans, de PS à 30 ans. Hors frais, travaux et surtaxe ; la résidence principale est exonérée.
Selon votre situation
Le bon réflexe fiscal n’est pas le même à chaque étape. Quatre profils, quatre priorités.
Objectif : simplicité et rendement net dès le départ.
Les revenus fonciers s’accumulent et alourdissent l’impôt.
On cherche du revenu net et une transmission allégée.
L’IFI s’ajoute à la fiscalité des revenus : il faut alléger l’assiette.
Réduire l’impôt par la pierre
Au-delà du choix de régime, certains dispositifs réduisent directement l’impôt — souvent en finançant des travaux.
Les travaux déductibles effacent vos revenus fonciers, et jusqu’à 10 700 €/an de votre revenu global (davantage pour la rénovation énergétique).
Une réduction d’impôt sur les travaux de restauration d’immeubles situés en secteur protégé. Pour les contribuables fortement imposés.
Une déduction étendue des charges et travaux, sans plafonnement global des niches : un levier puissant pour les hauts revenus.
Mise en œuvre via l’investissement immobilier et l’immobilier locatif. Ces dispositifs ont des contreparties : à étudier au cas par cas.
Calcul rapide
L’impôt sur la fortune immobilière s’applique au-delà de 1,3 M€ de patrimoine immobilier net. Faites le test.
Seuil de déclenchement : 1 300 000 €. Au-delà, le barème s’applique dès 800 000 € (de 0,5 % à 1,5 %). La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 %.
Estimation hors décote d’entrée et abattements spécifiques ; les dettes immobilières sont déductibles de l’assiette.
Seuil, barème détaillé, biens taxables, abattements et stratégies pour réduire votre IFI.
Votre conseiller local
Connaître les rendements et la fiscalité réelle des biens du secteur, c’est calculer la rentabilité nette d’impôt — la seule qui compte vraiment.
On vous répond
Un premier rendez-vous offert et sans engagement, à Tours ou en visio, pour structurer la fiscalité de votre immobilier — revenus, plus-values et IFI.