Cosnier Finance · Tours (37)
Acheter un bien 30 à 40 % moins cher, sans gérer de locataire, sans IFI ni taxe foncière pendant toute la durée : le démembrement est l’un des outils patrimoniaux les plus élégants. Décryptage.
Le principe
La pleine propriété d’un bien se décompose en deux droits. On les sépare pour une durée fixée — c’est le démembrement — puis ils se réunissent automatiquement.
Vous achetez les murs à prix décoté, sans en percevoir les loyers pendant la durée.
Un bailleur institutionnel gère, loue et entretient le bien pendant 15 à 20 ans.
À la fin, vous récupérez la pleine propriété automatiquement et sans frais.
Outil exclusif
Plus la durée du démembrement est longue, plus la décote est forte. Visualisez le prix d’achat et l’économie immédiate.
Décotes indicatives représentatives du marché (≈ 35 % à 15 ans, 40 % à 18 ans, 44 % à 20 ans). La clé de répartition réelle dépend de chaque programme.
À terme, vous récupérez un bien d’une valeur de pleine propriété (potentiellement revalorisée) sans frais ni fiscalité de remembrement. Le capital reste exposé au risque immobilier. Estimation pédagogique.
Le bon profil
Ce n’est pas un placement pour tout le monde : il vise ceux qui veulent capitaliser sans revenu immédiat. Trois profils y trouvent un intérêt majeur.
La nue-propriété sort de l’assiette de l’IFI pendant toute la durée : investir sans alourdir son impôt sur la fortune immobilière.
Zéro gestion, zéro locataire, zéro travaux pendant 15-20 ans : l’immobilier totalement passif, idéal pour qui manque de temps.
Pas de revenus fonciers, donc pas d’impôt supplémentaire pendant la phase de capitalisation : parfait pour préparer la retraite sans subir sa TMI.
Le concentré d’atouts
Pendant toute la durée du démembrement, la nue-propriété cumule des bénéfices qu’aucun autre placement immobilier ne réunit aussi simplement.
L’atout transmission
Le démembrement est aussi un formidable levier de transmission : donner la nue-propriété de son vivant ne déclenche des droits que sur une fraction de la valeur, fixée par l’âge (barème de l’article 669 du CGI).
| Âge de l’usufruitier (donateur) | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 51 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
Exemple : un parent de 65 ans donne la nue-propriété d’un bien de 300 000 €. Les droits ne sont calculés que sur 60 %, soit 180 000 € (après abattement de 100 000 € par enfant). Au décès, l’usufruit s’éteint et les enfants deviennent pleins propriétaires sans aucun droit supplémentaire sur les 40 % restants. Une économie considérable face à une transmission en pleine propriété.
Bien la situer
Trois façons d’investir dans la pierre, trois logiques différentes. Le bon choix dépend de votre besoin de revenus et de votre horizon.
| Critère | Nue-propriété | SCPI | Locatif classique |
|---|---|---|---|
| Revenus pendant la durée | Aucun (capitalisation) | Réguliers | Réguliers (loyers) |
| Gestion | Aucune | Aucune (déléguée) | À votre charge |
| IFI & fiscalité | Hors IFI, aucun revenu imposable | Revenus fonciers imposables | Revenus fonciers imposables |
| Idéal pour | Capitaliser & transmettre, à l’abri de l’IFI | Un complément de revenus immédiat | Le contrôle & l’effet de levier |
Votre conseiller local
Les programmes en nue-propriété sont vendus par des promoteurs… qui défendent leurs intérêts. Un conseiller indépendant sélectionne sans parti pris.
On vous répond
Un premier rendez-vous offert et sans engagement, à Tours ou en visio, pour vérifier si la nue-propriété est faite pour vous — et sélectionner le bon programme.