Cosnier Finance · Tours (37)
Un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 M€ au 1er janvier ? Vous êtes peut-être redevable de l’IFI. La bonne nouvelle : bien structuré, il peut fondre — voire disparaître.
Avant de calculer
Tout n’est pas dans l’assiette — et certains biens qu’on croit exonérés y sont bel et bien. Les pièges les plus fréquents.
| Dans l’assiette IFI (imposable) | Hors assiette (non imposable) |
|---|---|
| Résidence principale (avec abattement de 30 %) | La nue-propriété (le nu-propriétaire n’est pas redevable) |
| Résidences secondaires & immobilier locatif | L’immobilier professionnel (affecté à l’activité) |
| Parts de SCI et de SCPI détenues en direct | Les placements purement financiers (actions, obligations, liquidités) |
| La fraction immobilière des SCPI/OPCI logées en assurance-vie | Les dettes immobilières viennent en déduction de l’assiette |
⚠️ Idée reçue : contrairement à ce qu’on entend, la part immobilière des SCPI détenues en assurance-vie reste dans l’assiette IFI. À ne pas oublier dans votre déclaration.
Outil exclusif
Estimez votre IFI à partir de votre patrimoine immobilier, et mesurez ce qu’une stratégie d’optimisation peut changer.
Estimation pédagogique : IFI dû au-delà de 1,3 M€ de patrimoine net, barème par tranches dès 800 000 € (0,5 % à 1,5 %), hors décote d’entrée et abattements spécifiques. Le scénario « optimisé » illustre l’effet d’un démembrement ou d’un arbitrage sortant ~30 % de l’assiette.
Le barème 2026
L’impôt est dû dès 1,3 M€ de patrimoine net, mais le barème s’applique par tranches à partir de 800 000 €.
| Tranche de patrimoine net | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 800 000 € | 0 % |
| 800 000 € – 1 300 000 € | 0,50 % |
| 1 300 000 € – 2 570 000 € | 0,70 % |
| 2 570 000 € – 5 000 000 € | 1,00 % |
| 5 000 000 € – 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
L’IFI n’est dû que si le patrimoine net dépasse 1,3 M€ ; dans ce cas, le calcul démarre bien à 800 000 €. Une décote s’applique entre 1,3 et 1,4 M€.
Réduire la facture
Toutes parfaitement légales : il s’agit d’agir sur l’assiette taxable, pas de dissimuler. La plus efficace dépend de votre situation.
En donnant la nue-propriété d’un bien, vous le sortez totalement de votre assiette : c’est l’usufruitier qui en supporte l’IFI. Double effet : IFI et transmission.
Un don à un organisme d’intérêt général ouvre droit à une réduction d’IFI de 75 % du montant donné, dans la limite de 50 000 € de réduction.
Emprunts immobiliers, travaux en cours, taxe foncière : ces dettes liées à l’immobilier viennent réduire la base taxable. Financer à crédit a donc un effet IFI.
Arbitrer une partie de votre immobilier vers des actifs financiers (hors assiette IFI) allège durablement l’impôt — tout en diversifiant.
Changer de stratégie
Quand on est à l’IFI, le même investissement n’a pas le même coût selon sa forme. Deux arbitrages qui changent tout.
| Investissement | En direct / pleine propriété | Forme optimisée IFI |
|---|---|---|
| Immobilier locatif | Dans l’assiette IFI | Nue-propriété : hors assiette |
| SCPI | Dans l’assiette IFI | SCPI en nue-propriété : hors assiette pendant la durée |
Votre conseiller local
L’IFI ne se subit pas : il s’anticipe et s’optimise, année après année, dans le cadre d’une stratégie patrimoniale d’ensemble.
On vous répond
Un premier rendez-vous offert et sans engagement, à Tours ou en visio, pour établir votre assiette réelle et déployer les bons leviers de réduction.