Immobilier professionnel
Acheter un bien, le valoriser (rénovation, division, changement d’usage) puis le revendre avec une marge : c’est le métier de marchand de biens. Une activité commerciale à fort potentiel, mais très encadrée fiscalement — structure, TVA, droits d’enregistrement et trésorerie doivent être calibrés dès le départ.
Le principe
Le marchand de biens achète des biens immobiliers dans le but de les revendre avec une plus-value, à titre habituel. C’est une activité commerciale à part entière — inscription au registre du commerce, comptabilité, obligations professionnelles — qui n’a rien à voir avec l’investisseur particulier qui achète pour louer et conserver.
La valeur se crée par le travail sur le bien : rénovation, division en lots, changement d’usage, montage juridique, puis revente. C’est un métier de marge et de rotation du capital, où la fiscalité et la trésorerie pèsent autant que la qualité de l’affaire.
Conséquence importante : les profits ne relèvent pas du régime des plus-values des particuliers. Il n’y a pas d’abattement pour durée de détention : le bénéfice est imposé comme un revenu professionnel. D’où l’importance de choisir la bonne structure dès la première opération.
La structure
Une SAS ou SARL soumise à l’impôt sur les sociétés isole l’activité, protège le patrimoine personnel et permet de piloter la rémunération. Le taux d’IS est de 25 % (15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice pour les PME éligibles).
En nom propre ou en société translucide, le bénéfice est imposé au barème de l’impôt sur le revenu (catégorie BIC), avec les cotisations sociales des indépendants. Simple, mais souvent plus lourd dès que les marges montent.
Une holding au-dessus de la société d’exploitation permet de remonter les dividendes en quasi-franchise (régime mère-fille), de réinvestir et de préparer la transmission. Un montage à étudier dès que l’activité se pérennise.
Fiscalité 2026
La rentabilité d’une opération dépend autant du prix d’achat que de la fiscalité. Trois postes sont déterminants pour un marchand de biens.
| Poste | Règle | Précision |
|---|---|---|
| Imposition du bénéfice | BIC (IR) ou IS | selon la structure ; à l’IS, 25 % (15 % jusqu’à 42 500 €) |
| Droits d’enregistrement à l’achat | 0,715 % | avec engagement de revendre dans les 5 ans (au lieu d’environ 5,8 %) |
| TVA à la revente | Sur la marge ou le prix total | marge si l’achat n’a pas ouvert droit à déduction ; prix total sur le neuf ou terrain à bâtir |
| Plus-value des particuliers | Non applicable | pas d’abattement pour durée de détention : c’est un bénéfice professionnel |
La TVA du marchand de biens est l’un des sujets les plus techniques : le choix entre TVA sur la marge et TVA sur le prix total change fortement la rentabilité et fait l’objet d’un contrôle attentif de l’administration. Il se sécurise opération par opération.
Points de vigilance
Le premier risque est le marché : une revente plus lente ou moins chère que prévu érode la marge, alors que les frais courent. La trésorerie est le nerf de la guerre — travaux, portage, taxes — et un enchaînement d’opérations mal financé peut fragiliser toute l’activité.
S’ajoute le risque de requalification fiscale : un investisseur qui revend trop souvent peut être requalifié en marchand de biens par l’administration, avec un rappel d’impôt et de TVA. À l’inverse, un marchand doit respecter ses engagements (revente sous 5 ans) pour conserver les droits réduits. Chaque opération se cadre en amont.
Vos questions
Un premier rendez-vous offert et sans engagement pour cadrer votre activité, sa fiscalité et sa TVA avant la première opération, à Tours ou en visio partout en France.