Immobilier géré
Acheter un appartement dans une résidence de tourisme classée, le confier à un exploitant via un bail commercial et percevoir des loyers sans gérer les locataires : c’est le principe de l’immobilier géré. À la clé, la récupération de la TVA à 20 % et le cadre fiscal du LMNP. À surveiller de près : la solidité du gestionnaire et, depuis 2025, la réintégration des amortissements à la revente.
Le principe
Une résidence de tourisme est un ensemble immobilier classé, situé le plus souvent en zone touristique (mer, montagne, ville d’affaires), composé d’appartements meublés et de services (accueil, ménage, linge). Vous achetez un lot, puis vous le confiez à un exploitant professionnel qui gère l’ensemble et vous verse un loyer, quel que soit le taux d’occupation réel.
Le lien entre vous et l’exploitant est un bail commercial, signé pour 9 à 12 ans. C’est lui qui sécurise vos loyers, mais aussi lui qui concentre le principal risque : à l’échéance, le gestionnaire peut renégocier le loyer à la baisse, voire ne pas renouveler. La qualité de l’exploitant et l’emplacement de la résidence sont donc déterminants — bien plus que le rendement affiché sur la plaquette.
Sur le plan fiscal, vous relevez du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) : loyers imposés en BIC, avec la possibilité d’amortir le bien et donc de neutraliser une grande partie de l’imposition pendant des années.
Les atouts
Parce que la résidence fournit des services para-hôteliers, vous récupérez la TVA à 20 % sur le prix d’acquisition — sous réserve de conserver le bien 20 ans, faute de quoi une fraction est régularisée.
L’exploitant vous verse un loyer contractuel pendant toute la durée du bail, indépendamment de l’occupation. Vous n’avez ni locataire à gérer, ni vacance à subir au quotidien.
En BIC réel, l’amortissement du bien et du mobilier vient effacer une grande partie des loyers imposables : les revenus perçus sont souvent peu ou pas fiscalisés pendant de longues années.
Les repères 2026
La résidence de tourisme reste un placement à part entière, avec ses règles propres. Voici les points de cadrage, dont deux évolutions récentes à ne pas ignorer.
| Point | Règle 2026 | À retenir |
|---|---|---|
| Statut fiscal | LMNP (BIC réel) | Amortissement du bien : loyers largement défiscalisés pendant des années |
| Bail commercial | 9 à 12 ans | Sécurise le loyer, mais renégociable à l’échéance |
| Récupération de TVA | 20 %, engagement 20 ans | Régularisation par vingtièmes en cas de sortie anticipée sans reprise du bail |
| Censi-Bouvard | Supprimé depuis 2023 | Plus de réduction d’impôt de 11 % pour les nouveaux investissements |
| Plus-value à la revente | Amortissements réintégrés | LF 2025 : contrairement aux résidences étudiantes et seniors, la tourisme n’est pas exonérée |
Depuis la loi de finances 2025 (article 84), les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente. Les résidences universitaires, résidences-services seniors et EHPAD en sont expressément exonérés — pas les résidences de tourisme, qui restent soumises à la règle. C’est un paramètre à intégrer dès l’achat dans le calcul de rentabilité nette.
Pour qui
La résidence de tourisme convient à l’investisseur qui cherche un revenu régulier sans gestion locative, prêt à s’engager sur le long terme et à déléguer totalement l’exploitation. Le couple TVA récupérée + amortissement LMNP en fait un outil de rendement net attractif — à condition de choisir le bon dossier.
La vraie difficulté n’est pas fiscale, elle est dans la sélection : un exploitant fragile ou un emplacement médiocre transforment un placement tranquille en source de contentieux (loyers impayés, baisse imposée à la renégociation, difficulté à revendre). C’est là qu’un regard indépendant, sans intérêt à placer un programme plutôt qu’un autre, change tout.
Nous analysons le bail, la santé du gestionnaire, l’emplacement et le prix au regard du marché, puis nous intégrons l’opération — y compris la nouvelle donne sur la plus-value — à votre stratégie patrimoniale d’ensemble.
Vos questions
Un premier rendez-vous offert et sans engagement pour analyser le bail, l’exploitant et la rentabilité nette de votre projet, et vérifier qu’il a sa place dans votre patrimoine — à Tours ou en visio partout en France.