Cosnier Finance · Tours (37)
Jusqu’à 15 000 € de loyers nus par an, le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % sans aucune déclaration de charges. Simple, mais pas toujours le plus avantageux. Comparatif avec le régime réel. Conseiller indépendant à Tours, en présentiel ou en visio.
De quoi parle-t-on
Le micro-foncier est le régime simplifié d’imposition des revenus fonciers, c’est-à-dire des loyers issus d’une location nue (non meublée). Il s’applique automatiquement quand vos loyers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €.
Son principe est simple : l’administration applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers, censé couvrir toutes vos charges. Vous n’êtes imposé que sur les 70 % restants, sans avoir à justifier la moindre dépense.
C’est l’inverse du régime réel, où l’on déduit les charges réelles. Le micro-foncier est idéal quand les charges sont faibles ; dès qu’elles augmentent (travaux, crédit), le réel devient souvent plus intéressant.
Le comparatif
Tout se joue sur le poids de vos charges par rapport à vos loyers. La règle simple : au-delà de 30 % de charges, le réel l’emporte.
| Régime | Base imposable | Quand le choisir |
|---|---|---|
| Micro-foncier | 70 % des loyers (abattement de 30 %) | Peu de charges, loyers ≤ 15 000 € |
| Réel foncier | Loyers − charges réelles | Charges > 30 % des loyers, travaux, crédit |
Le micro-foncier s’applique par défaut si vous y êtes éligible. Vous pouvez opter pour le réel : cette option est alors irrévocable pendant 3 ans. Au-delà de 15 000 € de loyers, le régime réel devient obligatoire.
Bien choisir
L’abattement du micro-foncier est fixe : 30 %. Si vos charges réelles (taxe foncière, travaux, intérêts d’emprunt, assurance, gestion) représentent moins de 30 % de vos loyers, le micro-foncier est plus avantageux : vous « déduisez » forfaitairement plus que vos charges réelles.
Mais si vos charges dépassent 30 % — typiquement en cas de travaux ou de crédit —, le régime réel devient plus intéressant, et peut même générer un déficit foncier déductible de votre revenu global.
Le bon réflexe : comparer chaque année, surtout à l’approche de travaux importants. Basculer au réel une année de gros travaux peut effacer beaucoup d’impôt.
Points d’attention
Le micro-foncier est confortable, mais il a ses limites et ses exclusions.
Au micro-foncier, l’abattement ne peut jamais créer de déficit : pour cela, il faut opter pour le réel.
Certains régimes (monuments historiques, dispositifs spécifiques) et parts de SCPI en démembrement peuvent en être exclus.
Le bon régime peut changer d’une année à l’autre, notamment avant ou pendant des travaux.
Votre conseiller local
Micro-foncier ou réel ? Le bon choix dépend de vos charges, de vos projets de travaux et de votre fiscalité globale.
On vous répond
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