Cosnier Finance · Tours (37)
Quand les charges d’un bien loué nu dépassent les loyers, le déficit s’impute sur votre revenu global et réduit directement votre impôt — jusqu’à 10 700 €, voire 21 400 € en rénovation énergétique. Mécanisme, plafonds et conditions 2026. Conseiller indépendant à Tours, en présentiel ou en visio.
De quoi parle-t-on
Le déficit foncier naît lorsque les charges déductibles d’un bien loué nu (travaux, intérêts, taxe foncière, charges de copropriété…) dépassent les loyers encaissés sur l’année. Cet excédent devient un déficit… que le fisc vous laisse déduire.
Il ne concerne que la location nue au régime réel foncier, pas le meublé (qui relève du LMNP) ni le micro-foncier. C’est l’outil de prédilection pour rénover un bien ancien tout en effaçant de l’impôt.
Sa force : la part de déficit liée aux travaux s’impute directement sur votre revenu global, réduisant l’impôt sur l’ensemble de vos revenus, et pas seulement sur vos loyers.
Le mécanisme
Le déficit foncier s’impute sur le revenu global dans une limite annuelle, portée au double pour la rénovation énergétique des passoires thermiques.
| Situation | Plafond imputable sur le revenu global |
|---|---|
| Déficit foncier classique | 10 700 €/an |
| Rénovation énergétique (passoire E, F ou G → au moins D) | 21 400 €/an, pour les travaux payés jusqu’au 31/12/2027 |
La fraction de déficit qui dépasse le plafond s’impute sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Les intérêts d’emprunt ne s’imputent, eux, que sur les revenus fonciers : ils ne peuvent pas à eux seuls créer un déficit imputable sur le revenu global.
Le bonus 2026
Pour accélérer la rénovation des passoires thermiques, la loi permet de doubler le plafond à 21 400 € par an. Un dispositif prolongé par la loi de finances 2026 jusqu’au 31 décembre 2027.
Les conditions sont précises : le logement doit être classé E, F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), les travaux doivent le faire passer au moins en classe D, et vous devez fournir un DPE avant et après travaux.
Pour un contribuable fortement imposé, l’effet est puissant : 21 400 € de déficit dans la tranche à 41 % représentent près de 8 800 € d’impôt en moins, prélèvements sociaux en sus sur la part foncière.
Points de vigilance
Le déficit foncier est très efficace, à condition d’en respecter les mécaniques.
Seuls les travaux et charges (hors intérêts) créent le déficit imputable sur le revenu global.
Le bien doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant l’imputation, sous peine de reprise.
Entretien, réparation, amélioration : oui. Construction ou agrandissement : non déductibles.
Votre conseiller local
Bien calibré, un déficit foncier rénove un bien, augmente sa valeur et efface de l’impôt sur plusieurs années.
On vous répond
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