Cosnier Finance · Tours (37)
L’usufruit donne le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus, tandis que la nue-propriété en détient le capital. Bien compris, ce partage est un puissant outil de transmission et d’investissement. Droits, devoirs et usages. Conseiller indépendant à Tours, en présentiel ou en visio.
De quoi parle-t-on
La pleine propriété d’un bien peut se scinder en deux droits : l’usufruit et la nue-propriété. On parle alors de démembrement de propriété.
L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (l’habiter, le louer, encaisser les loyers). Le nu-propriétaire, lui, détient le bien mais n’en a ni l’usage ni les revenus tant que dure l’usufruit : il en récupère la pleine propriété à l’extinction de celui-ci.
Ce mécanisme peut naître d’une succession (usufruit légal du conjoint survivant), d’une donation démembrée ou d’un investissement volontaire. Sa valeur se répartit selon un barème fiscal précis, détaillé sur notre page barème de l’usufruit.
Qui paie quoi
Le démembrement répartit non seulement les droits, mais aussi les charges. Une bonne entente passe par la clarté sur qui supporte quoi.
| Poste | À la charge de |
|---|---|
| Jouissance et revenus du bien | Usufruitier |
| Entretien courant et petites réparations | Usufruitier |
| Taxe foncière et charges courantes | Usufruitier |
| Grosses réparations (article 606 du Code civil) | Nu-propriétaire |
| Conservation du capital, vente du bien | Nu-propriétaire |
Les grosses réparations (gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, murs de soutènement) relèvent du nu-propriétaire ; l’entretien qui en découle reste à l’usufruitier. La vente du bien démembré requiert, en principe, l’accord des deux parties.
L’usufruit comme stratégie
Au-delà du cadre familial, le démembrement est un véritable outil d’investissement. Acheter la nue-propriété d’un bien, c’est l’acquérir avec une décote (souvent 30 à 40 %) et récupérer la pleine propriété au terme, sans fiscalité sur la reconstitution.
Les SCPI en démembrement appliquent la même logique : on achète la nue-propriété de parts pour une durée fixe, sans percevoir de revenus (donc sans fiscalité) pendant la période, puis on récupère la pleine propriété et les loyers.
À l’inverse, une société peut acquérir l’usufruit temporaire de parts de SCPI pour encaisser des revenus sur une durée définie, avec un amortissement comptable. Autant de montages à calibrer avec soin.
Chiffrer et durer
Deux paramètres commandent tout : combien vaut l’usufruit, et combien de temps il dure.
Sa valeur dépend de l’âge de l’usufruitier, selon le barème de l’article 669. Il s’éteint à son décès.
Fixé pour une durée déterminée, il est évalué à 23 % de la pleine propriété par tranche de 10 ans.
À la fin, la nue-propriété redevient pleine propriété, sans droit ni impôt sur la reconstitution.
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