Démembrement
Quand on démembre un bien, il faut répartir sa valeur entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. L’administration fiscale impose pour cela un barème officiel (article 669 du CGI) qui dépend uniquement de l’âge de l’usufruitier. C’est la clé de voûte de toute donation avec réserve d’usufruit et de nombreuses stratégies de transmission.
Le principe
Démembrer un bien, c’est séparer la pleine propriété en deux droits : l’usufruit (le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus) et la nue-propriété (le droit de disposer du bien, qui récupère la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit). Encore faut-il savoir combien vaut chacun de ces droits.
Pour les besoins fiscaux — droits de donation, de succession, calcul de l’assiette — la loi ne laisse pas place à l’appréciation : l’article 669 du Code général des impôts fixe un barème obligatoire. La valeur de l’usufruit dépend d’un seul critère : l’âge de l’usufruitier. Plus il est jeune, plus son usufruit vaut cher (il en profitera longtemps) ; plus il est âgé, plus la nue-propriété prend de la valeur.
C’est ce barème qui rend la donation avec réserve d’usufruit si efficace : on ne transmet que la nue-propriété, donc on ne paie des droits que sur une fraction de la valeur — et au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires.
Le barème 2026
Barème de l’article 669 du CGI. On lit la ligne correspondant à l’âge de l’usufruitier au jour de la donation ou de la succession.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| À partir de 91 ans | 10 % | 90 % |
Exemple. Un parent de 65 ans donne la nue-propriété d’un bien de 300 000 € à son enfant. À 65 ans, la nue-propriété vaut 60 %, soit 180 000 € : les droits de donation ne sont calculés que sur cette base (après abattement). Au décès du parent, l’enfant devient plein propriétaire des 300 000 € sans droits supplémentaires.
Ses usages
Le barème est au cœur de plusieurs stratégies patrimoniales. En donation avec réserve d’usufruit, il permet de transmettre un bien à ses enfants en ne payant des droits que sur la nue-propriété — d’autant plus faibles que l’on donne tôt. En succession, il sert à évaluer les droits du conjoint survivant qui opte pour l’usufruit de la succession.
Il intervient aussi dans l’achat en démembrement (SCPI en nue-propriété, immobilier démembré), pour fixer le prix de chaque droit, et dans le calcul de l’IFI, où c’est en principe l’usufruitier qui est imposé sur la valeur en pleine propriété. Bien manié, il transforme une transmission coûteuse en opération fiscalement légère.
Attention toutefois : le barème fiscal (article 669) ne coïncide pas toujours avec la valeur économique réelle de l’usufruit. Dans certaines opérations (cession, arbitrage), une évaluation économique distincte peut être nécessaire. C’est là qu’un accompagnement sur mesure fait la différence.
Vos questions
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