Transmission & démembrement
Diviser un bien entre l’usufruit (l’usage et les revenus) et la nue-propriété (la propriété), c’est l’un des leviers les plus puissants pour transmettre à moindre coût, protéger son conjoint et investir avec une décote. Encore faut-il le calibrer sur votre situation.
Le principe
La pleine propriété d’un bien réunit deux droits que le Code civil permet de séparer. D’un côté l’usufruit : le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus (habiter un logement, encaisser des loyers ou des dividendes). De l’autre la nue-propriété : le droit de disposer du bien, sans pouvoir l’utiliser tant que dure l’usufruit.
Cette séparation, c’est le démembrement de propriété. Elle peut porter sur un bien immobilier, des parts de SCPI, un portefeuille de titres ou une somme d’argent. À l’extinction de l’usufruit — le plus souvent au décès de l’usufruitier — le nu-propriétaire récupère la pleine propriété automatiquement, sans droits de succession à payer (article 1133 du CGI). C’est là que se cache l’essentiel de l’intérêt patrimonial.
Le démembrement peut être viager (il s’éteint au décès de l’usufruitier) ou temporaire (fixé pour une durée déterminée). Chaque forme répond à un objectif différent, et se valorise selon des règles précises que nous détaillons plus bas.
La valorisation
Pour un usufruit viager, la répartition de valeur entre usufruit et nue-propriété dépend uniquement de l’âge de l’usufruitier au jour de l’opération. Ce barème fiscal, inchangé pour 2026, sert de base au calcul des droits de donation et de succession.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Exemple : un parent de 65 ans donne la nue-propriété d’un appartement de 300 000 €. La nue-propriété vaut 60 %, soit 180 000 € — c’est sur cette base réduite que se calculent les droits de donation, après abattement. Pour un usufruit à durée fixe (usufruit temporaire), la règle diffère : l’usufruit vaut 23 % de la pleine propriété par tranche de dix ans.
Les usages
Transmettre la nue-propriété de son vivant fige la valeur et n’expose aux droits que la fraction nue-propriété. L’usufruit — donc les revenus et l’usage — reste au donateur jusqu’à son décès. Voir la donation de son vivant →
Investir en nue-propriété (immobilier géré ou parts de SCPI), avec une décote de 20 à 40 %, sans fiscalité ni gestion pendant la durée du démembrement. La pleine propriété se reconstitue mécaniquement au terme. Voir l’achat en nue-propriété →
Attribuer l’usufruit au conjoint survivant lui garantit l’usage du logement et les revenus, tandis que les enfants reçoivent la nue-propriété. Une clause de quasi-usufruit peut étendre cette logique aux liquidités.
Fiscalité
Le démembrement concentre plusieurs avantages. Lors d’une donation de nue-propriété, les droits ne portent que sur la valeur de la nue-propriété — d’autant plus faible que le donateur est jeune. Les abattements de droit commun s’appliquent (100 000 € par parent et par enfant, renouvelables tous les 15 ans).
Surtout, au décès de l’usufruitier, la reconstitution de la pleine propriété n’est pas taxée : le nu-propriétaire ne paie aucun droit de succession sur l’usufruit qui rejoint sa nue-propriété (article 1133 du CGI). L’économie porte donc aussi sur toute la valorisation du bien entre la donation et le décès.
Sur le plan de l’IFI, l’usufruitier est en principe imposé sur la valeur en pleine propriété du bien — un point à intégrer dans la décision.
Vos questions
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